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德媒解析德国为何没有房地产泡沫

自1977年到2007年,30年时间德国房地产均价上涨了60%,看起来这样的数字很唬人,但是人均收入却增长了三倍。相较之下,老百姓买房变得越来越便宜,房子等于并没有涨价。为何这样的情况在德国独一份?德国媒体近日刊文解释了其中的奥秘。

据德国媒体报道,德国的住房价格近几年持续走高,引起了不少人的担心,世界上最后一个没有楼市泡沫的国家是否就要沦陷了?不过专家却给出了答案——德国没有也不会有房地产泡沫。从一方面来说,德国的房价在各个地区非常不同,并按照法律要求,设有国家要求的指导价,房价无法大幅度增长;银行和商业银行均采取严格的政策,甚至有时采取的政策对房地产开发商十分“不友好”;另外,高租房率、改建率与房屋的高质量确保了房屋可以经久耐用,无需更换。

总的来说,德国的房地产风险被十分平均地分散了,并且这样的“保守政策”严格控制了危险的泡沫,不像许多欧洲国家,德国成为了所有国家的榜样。德国科隆经济研究所(IW)的房地产研究专家迈克尔·沃伊特兰德表示,“不论在复杂的所有权结构的住房市场,还是极具吸引力的大城市商业地产市场,长期利率与以安全为导向的融资文化都确保了德国免受泡沫冲击,为欧洲和其他世界地区规划了良好的蓝图。”

其一,法律健全,执法严格


2010年初,德国联邦政府的一份报告指出,德国的住房供应情况良好,自有率为43%,住房供需基本平衡且房屋质量极高。自由房屋大多为民众的一种投资与养老保险方式,商业炒作基本不存在。另外,德国政府进一步鼓励民众改造已有房屋,使其变得更生态、节能,并适应人口老龄化的需要,适合老年人居住。此举大大降低了开发商的“活动空间”。

在这样的情况下,德国政府对楼市投机,尤其是大城市进行了更加严格的限制。比如地产商制定的房价必须在“合理房价”的范围内,不能超过“指导价”的20%,一旦超过20%将面临惩罚。

在德国法律的执行力可谓全球知名,在这个连总理交通违规都要乖乖交罚款、总统可以为区区700欧元的旅馆住宿费而被迫辞职的国度,法律的威慑力是不言而喻的。

其二,住房是国家福利深入民心


德国政府在上世纪70年代,就将房地产列为了“社会福利机制的关键一环”,德国宪法第20条规定,“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”,因此与医疗、教育一样,保障居民住房也是政府的重要目标之一,这是所有房地产政策的核心出发点。各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价,来增加政府的房租收入或税收收入,德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。同时,每年德国政府会拿出转款补贴民众用于住房与租房。目前86%的德国人享有不同程度的购房补贴和租金补贴,低收入者在德国可以申请租金低于成本的“福利住房”。

其三,土地垄断在德国不可行


一样的房屋,会因为地段不同造成房价高低不平均,但是房屋的造价基本是持平的,不一样的只是土地的价格,如果土地权归属于国家,那么在交易过程中,垄断一切资源的机构就可以直接操纵地价。

但德国的土地并不是国有制,而是私有制,很大一部分土地是在个人或企业手中,这造成市场竞争十分激烈且公平,没有任何一方可以完全掌控土地的价格,也做不到垄断。通过市场的供求关系和法律的引导,土地被以合理的价格出让给建筑商,在最大程度上让利给民众。

其四,房源供应十分充分


虽然土地私有会导致间接引发市场统一抬高价格,但是这一条在德国也行不通。因为供求关系对价格起着决定性作用,这永远是稳定房价的第一要素,在市场经济中,如果房源十分充裕,那么价格一定会保持稳定,其它什么手段都是徒劳。

德国各级政府都很注重房源的建造,并通过法律将房地产市场定位为消费市场,而非投资市场。无论在联邦还是村镇,政府都需要按照人口需求,制定建房规划,并提供大量的政府廉价住房,从供给的源头解决了泡沫问题。从2016年的德国商业房地产投资来看,市场整体投入较小,用于新建房产的资金在欧洲地区也排名靠后。

其五,德国的租房市场极其发达


如果一个国家租房的人比买房的人多,那么几十人抢买一个房子的现象就变得十分罕见,哄抬价格也就极少发生。按德国人的平均收入来看,在德国有2/3的人都有能力买房,但其中只有42%的人住在自己的房子里,这一比例比欧盟的平均值71%低了近30%,也低于美国的65%。

房客不买房,主要源于德国的租房法保护房客利益,租房的安全感完全不亚于买房。在德国,房屋的租赁合同通常都是没有期限的,除非房东提出房子要收回自己住,否则不能要求房客搬走,所以很多房客一租就是十几年,甚至几十年。如果房东在没有合理原因的情况下赶走租客,那么房客可以将房东告上法庭,且大概率胜诉。

另外,房租在合同中如果没有明确提及“租金会逐年增长”,那么房租是不能随意增加的,当然在合理范围内与租客进行商讨是允许的。不过如果租金在设定上超过了当地“房租指导价”的20%,那么房客可以诉诸法律;如果超过50%,法庭可以判处房主最高三年的有期徒刑。

基于以上五条的考虑,德国数十年租房住的家庭数量庞大,他们把钱更多投资在旅游、提升个人修养、教育等领域,在改善生活状态方面效果显著。因此可以说,德国通过以宪法为主导的健全的法律机制及国家实行的福利住房政策,解决了困扰世界上大多数国家的房地产泡沫问题,成为全球各国的典范与楷模。

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