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纽约买房科普之现金与贷款买房的区别

很多买家把目光投向了纽约买房投资,但是你们知道吗?现金买房和贷款买房其实是有区别的,今天高榕出国就给大家说一说现金买房和贷款买房的区别。

现金买房

1、银行开户


海外买家持有效护照和签证来纽约,找当地银行开户(有些银行不需要社安号就可以开户),以后接收汇款和购房过程中的各种支付款项都需要用到这个账户,这点非常重要。如有可能,可以找几个银行多开几个账户,方便以后使用。由于中国有外汇管制,资金汇款问题可以在中国当地银行咨询。

2、寻找房源


与房产经纪联系, 列出您对房屋的要求,例如价格,地区,卧室数量等,根据您的家庭需要和财务能力,经纪人将先为您选定合适的房源,并通过微信、电话或电邮等方式浏览筛选。然后由专业经纪带您实地看房,让您不仅了解房子本身的特点,并对社区环境,投资前景有全面的了解和综合的评估。找到合意的房屋后,签署意向合同(sales binder or offer)上面会有您的出价(offer price),同时需交意向定金支票表示出价诚意(good faith deposit),若谈价失败支票将会退还给您。同时,需要提供您的付款能力证明(proof of funds),比如银行月结单,贷款买房另需要提供贷款批准书。

3、验房


买卖双方达成共识后,马上联系执照验屋师,在屋主同意的日期进行验屋。验屋费用根据房屋大小不同一般是几百元至一千多。检验过程需要1-3小时。1-3天之后得出报告。

4、签署合同


验屋结果无争议后,双方律师开始准备合同直至买卖双方对合同文本各项条款无异议后,买家签正式合同(contract of sale)并付定金(down payment),通常定金是买价的10%。卖方律师收到定金后,会请卖方签订正式合同,将定金存入卖方律师托管账户(escrow account)内,合同正式生效。如果买家无正当理由单方中止合同,将会失去这笔定金。 剩余的余款需在房屋成交日支付。

5、产权调查


合同正式生效后,买方律师立即委托产权调查公司进行房屋产权调查(title report),调查房屋的贷款情况,付税情况,房契资料,及有无任何未解决的法律纠纷或违规问题等等。调查费用买方支付, 需2-4个星期。

贷款买房

贷款买房的流程有大部分是和现金买房是一样,但有一些额外的程序。例如在初次向屋主送出意向合同(sales binder or offer)时,目前一般需附上银行出具的贷款预批书(pre-approval letter)以证明自己的买房诚意及实力。

在正式合同生效后,应马上开始银行贷款的所有正式程序。如果您认为当时利率相对过去将来都处于较低,就委托银行及时锁定,一般期限30、45或多至60天。获得贷款书(Firm Commitment) 的理想时间:4-6个星期。还有,过户时多数会在银行律师指定地点过户。

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